Gallus Immobilien Konzepte: Pensionskassen bauen Immobilienanteil aus

Die Unternehmensberatung KPMG hat eine Studie über die Zukunft der Portfolien von Pensionskassen in der Schweiz herausgebracht (http://www.kpmg.com/CH/de/Library/Articles-Publications/Documents/Advisory/pub-20150709-real-estate-pensionskassen-benchmark-de.pdf). Can Arikan, Head of Media Relation von KPMG schreibt als Einleitung in einem Beitrag hierzu: „Immobilien stellen für Vorsorgewerke im momentanen Tiefzinsumfeld eine attraktive Anlageoption dar. Die Schweizer Pensionskassen investieren dabei vornehmlich in zentrale Wohnliegenschaften in der Schweiz, Investitionen im Ausland spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle.“ Exakt in diesem Geschäftsfeld bewegt sich die Münchner Gallus Immobilien Konzepte GmbH.

Gallus Immobilien Konzepte: Enge Zusammenarbeit mit China

Der Aargauer Zeitung ist es zu verdanken, dass wir interessante Informationen zur engen Kooperation zwischen der Schweiz und China erhalten. So hat das Swiss Center Shanghai gemeinsam mit einer führenden asiatischen Wirtschaftsschule und der Schweizer Botschaft Manager von Schweizer Firmen in China nach ihren Erwartungen befragt. Das Ergebnis: 72 Prozent wollen ihre Investitionen im Land erhöhen. 78 Prozent erwarten höhere Umsätze, nur ein Prozent fürchtet Umsatzrückgänge. Die Umfrage zeigt eines deutlich: Die wirtschaftlichen Beziehungen zu China sind heute wichtiger denn je – und sie werden weiterhin an Bedeutung gewinnen. Um diese Beziehungen zu festigen, hat die Schweiz vor gut einem Jahr als einziges europäisches Land ein Freihandelsabkommen (FHA) mit China abgeschlossen.

Gallus Immobilien Konzepte: Veränderungen bei den Finanzierungen zeigen nur wenig Wirkung

Seit September letzten Jahres haben sich für Schweizerinnen und Schweizer die Voraussetzungen für den Traum vom Eigenheim verändert. Denn die eidgenössischen Banken treten bei der Vergabe von Hypotheken einmal mehr auf die Bremse. Vor ziemlich genau zwei Jahren setzte die letzte Selbstregulierung ein. Seitdem müssen Hypothekarschuldner mehr sogenanntes hartes Eigenkapital vorweisen – mindestens zehn Prozent  des Beleihnungswertes. Doch diese Änderungen haben bislang kaum Einfluss auf den Finanzierungsbedarf und das Finanzierungsvolumen genommen. Was sich geändert hat, zeigt der nachfolgende Beitrag aus der Handelszeitung: http://www.handelszeitung.ch/invest/immobilien/neue-hypothekenvergabe-hauskaeufer-aufgepasst-630536

Gallus Immobilien Konzepte: Investoren liebäugeln mit Schweizer Immobilien

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind hoch, wobei diese Tatsache die Investoren nicht davon abhält, fleißig zu investieren. Insbesondere Versicherer und Immobilienfond liebäugeln mit dem Schweizer Immobilienmarkt und planen bereits Zukäufe. Des Weiteren prophezeit das neueste Trendbarometer der Beratungsfirma EY (ehemals Ernst & Young) einen guten Immobilienjahrgang 2015 für die Schweiz. Demnach bezeichneten 97 Prozent der befragten Investoren den Immobilienmarkt im Jahr 2015 als attraktiv nach 80 Prozent im Vorjahr. Auch im europäischen Kontext sahen 90 Prozent die Schweiz als gefragten Investitionsstandort und damit gleich 20 Prozent mehr als 2014.

Gallus: Schweizer Immobilien boomen – weitere Kurzläufer

Die Schweiz gehört zu den wohlhabendsten Ländern der Welt, mit einem hohen Preisniveau, einer der stabilsten Volkswirtschaften, der größten Wettbewerbsfähigkeit und einer sehr hoch bewerteten Währung – dem Schweizer Franken. Im Franken liegt Fluch und Segen zugleich, wobei sich selbst die Schweizer nicht darüber einig sind, wie schwerwiegend dieser Umstand sich auswirkt. Fakt ist, die Überbewertung des Franken, insbesondere gegenüber dem abgerutschten Euro, trägt mit dazu bei, dass der Produktionsstandort Schweiz gezwungen ist, innovativ zu sein. Nobelkonzerne wie Lindt, Roche und Novartis sind allen Währungswidrigkeiten zum Trotz Weltmarken. Seit dem Jahr 2000 konnte die Schweizer Pharmaindustrie den Anteil an den eidgenössischen Exporten sogar verdoppeln. Dagegen fällt es dem Maschinenbau und der Elektrotechnik immer schwerer, den Kostendruck zu kompensieren – entsprechend stark fallen deren Marktanteile. Mit der Aufhebung des Mindestkurses von 1,20 Franken pro Euro und dem damit verbundenen Anstieg der Schweizer Währung auf rd. 1 Franken pro Euro vor einem halben Jahr durch die Schweizer Nationalbank ist die Schweizer Industrie mit einem Schlag gewaltig durchgerüttelt worden. Die 'Süddeutsche' vom 16.07.2015 beleuchtet aktuell diese neuen Währungsfolgen und kommt zum möglichen Szenario, wonach einfache Jobs zunehmend verlorengehen, während qualifizierte Stellen nicht schnell genug besetzt werden können, bei einer derzeit sehr niedrigen Arbeitslosenquote von knapp über 3 %. Trotz des Frankenhöhenfluges und damit verbundenen Hindernissen für die heimische Wirtschaft prognostiziert der Schweizer Raiffeisen-Chef Pierin Vincenz gar einen Anstieg der bisherigen Einwohnerzahl von gut acht auf zehn Millionen, da immer mehr gut ausgebildete Ausländer in die Schweiz kommen.

Doch können die Schweizer im eigenen Land überhaupt noch angesichts der hohen Preise gut le- ben? Zu einer interessanten Feststellung kommt die neoliberale 'Avenir Suisse' mit Bezug auf die hohe Kaufkraft der Schweizer. Demnach liege das Verhältnis der Züricher Gehälter zu den Züricher Preisen so günstig, dass sich in Europa nur die Kopenhagener mehr leisten können. Und wohl gemerkt, Zürich soll im Moment die teuerste Stadt der Welt sein! Entsprechend fokussiert sich der auf den Schweizer Immobilienmarkt spezialisierte deutsche Anbieter Gallus (vgl. 'k-mi' 13/2015) auch weiter auf die voraussichtlich stark wachsenden Immobilienstandorte um die Bodensee-Region Winterthur, Zürich und Sankt Gallen. Bei der jüngst in den Vertrieb gegangenen Angebot GIK 3 GmbH & Co. KG handelt es sich um ein Nachrangdarlehen, das bis zum Laufzeitende (31.12.2017) eine Verzinsung in Höhe von 8 % p. a., bei vierteljährlicher Auszahlung, verspricht. Zusammen mit einem sehr erfahrenen Schweizer Projektentwickler, der bereits über 1.000 Wohneinheiten erfolgreich realisiert hat, ist ein Komplex mit drei Mehrfamilienhäusern und 13 Wohnungen in Bünzen, einem Ort, der 1 km von der SBB-Bahnstrecke Aarau-Arth-Goldau und 25 km von Zürich gelegen ist, geplant. Die Erstellungskosten betragen 7,1 Mio. CHF, wovon 1,8 Mio. CHF auf den Grundstückswert (2.436 m² Fläche) und 5,3 Mio. CHF auf die Baukosten inkl. Finanzierung entfallen. Bei einer Wohnfläche von 1.380 m² beträgt der Verkaufspreis/m² 6.485 CHF.

Gallus-Geschäftsführer Michael Bauer erklärt zu diesem hohen Preis: "In diesen Preisen sind sämtliche Finanzierungskosten bereits berücksichtigt. Wir haben Kaufangebote von Globalinvestoren, die deutlich über diesen kalkulierten Preisen liegen." Bietet für deutsche Anleger eine GIK-Anlage unter den gegebenen Währungsgesichtspunkten ausreichende Investitionschancen? Bauer erläutert hierzu: "Währungsschwankungen aufgrund des nötigen Tauschs in Schweizer Franken wurden kalkulativ mit einem hohen Sicherheitsabschlag bedacht und gehen ausschließlich zu Lasten der Emittentin. Der Anleger hat den Vorteil einer Investition im Schweizer-Franken-Raum. Mögliche Währungsunterschiede wirken sich aufgrund des festen Zinsversprechens jedoch nicht auf die Anleger aus." Aufgrund der relativ hohen Fremdfinanzierung dürfte auch die involvierte Bank ein Auge auf die Kosten werfen. Insbesondere deshalb, weil bei den Gallus-Projekten die finanzierende Bank eine abwicklungstechnisch maßgebende Position einnimmt, was auch dem deutschen Anlegereine höhere Realisierungssicherheit gibt, wie Gallus-Chef Bauer erläutert: "Gallus stellt das benötigte Eigenkapital der Bank zur Verfügung. Diese wiederum hat die Finanzierungszusage vorher auf der Basis einer rückversicherten Festpreisgarantie gegeben, die sie zudem extern prüfen lässt. Ab diesem Zeitpunkt übernimmt die Bank eine Art Treuhandfunktion und gibt die jeweiligen Baukosten erst nach eigener Prüfung frei. Sie ist auch diejenige, die den Verkaufspreis akzeptieren muss. Wir haben also, obwohl nicht Eigentümer – gemeinsam mit der Bank – die Verwertungsrechte, die Gallus sich gegenüber dem Inhaber des Projektes/Grundstücks abtreten lässt, bis das vergebene Darlehen nebst Verzinsung an die Investoren zurückgeführt ist. Erst dann ist eine freie Verwertung möglich und beziehen wir übrigens auch evtl. unsere Management-Marge."

Obwohl das Nachrangdarlehen als 34c-Projekt aufgelegt wurde und damit noch nicht unter das Kleinanlegerschutzgesetz fällt, vermitteln laut Anbieter dieses ausschließlich Vertriebspartner mit 34f-Zulassung und den damit verbundenen Vorgaben an die Beratungsqualität, damit diese unternehmerische Beteiligung nur an eine dafür auch geeignete Zielgruppe herangetragen wird. Auch im Vertrieb angelaufen ist bereits GIK 4, mit der 3,375 Mio. € für zwei Wohnhäuser mit 19 Wohneinheiten (Verkaufspreis 5.109 CHF/m² Wohnfläche) in den Kantonen Thurgau und St. Gallen gelegen, eingeworben werden sollen. Bei den in der ersten Jahreshälfte platzierten Anlagen GIK 1 und GIK 2 sind die Baugenehmigungen eingereicht, mit deren Bewilligung bis spätestens Oktober gerechnet wird. "Kaufangebote von Globalinvestoren für beide Projekte liegen uns vor. Einen Weiterverkauf noch in diesem Jahr halten wir für realistisch, womit die prospektgemäße Kapitalrückführung an unsere Anleger sichergestellt ist", blickt Gallus-Geschäftsführer Bauer voller Optimismus voraus.

'k-mi'-Fazit: Der Münchener Immobilienanbieter Gallus besetzt mit seinen Schweizer Projektentwicklungen eine Marktnische, die es deutschen Anlegern innerhalb eines kurzen Zeitfensters ermöglicht, an der Entwicklung am eidgenössischen Immobilienmarkt über eine unternehmerische Beteiligung zu partizipieren .Quelle: Auszug aus 'k-mi' 31/15 vom 31.07.2015

Gallus Immobilien Konzepte: Schweiz als sicherer Hafen

„Staatliche Vermögensfonds (Sovereign Wealth Funds, SWF) spielen eine immer wichtigere Rolle auf den Kapitalmärkten. Auch in der Schweiz ist angesichts ihrer Funktion als «safe haven» seit geraumer Zeit ein erhöhtes Engagement dieser Marktteilnehmer zu beobachten“, schrieb die Schweizer Handelszeitung bereits 2013. Als Beispiel nannte die Handelszeitung den Erwerb diverser Objekte in der ­Luxushotellerie durch die Qatar Investment ­Authority (QIA). Diese Entwicklung dürfte sich angesichts der Frankenstärke weiter ausgebaut haben. Gerade institutionelle Investoren suchen nach Möglichkeiten, in Schweizer Betongold zu investieren.

Gallus Immobilien Konzepte: Steigende Nachfrage nach Wohnraum

Der Schweizer Raiffeisen-Chef Pierin Vincenz prognostiziert einen Anstieg der bisherigen Einwohnerzahl von gut acht auf zehn Millionen, da immer mehr gut ausgebildete Ausländer in die Schweiz kommen. Was dies für die Immobilienwirtschaft bedeutet, kann man sich leicht ausmalen. Schon jetzt wird das Angebot der Nachfrage nicht gerecht. Die Preise sind auf einem sehr hohen Niveau und könnten angesichts derartiger Entwicklungen noch weiter steigen. Das heißt es, zügig neue Bauprojekte anzuschieben.